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    抵押房子如何才能買賣?墊付“贖樓”款有何風險?

    2021-08-26 14:30:50    出處:晉江經濟報

    在二手房交易中,晉江不少購房者經常會碰到這樣的問題——賣房人貸款沒還清,房產證尚在“抵押”的狀態,想買這套房必須先出錢幫賣家還清貸款,等到解押后才能過戶交易。如果不出錢的話,房子不能買賣,而出錢的話,又面臨不少風險。

    記者了解到,實際上,這樣的“贖樓”之舉在二手房交易中普遍存在。那么,處于“抵押”狀態的房子如何才能買賣?碰到要幫賣家墊付“贖樓”款,買家又該注意什么問題?

    抵押房子如何才能買賣

    在二手房市場上,經常有賣家咨詢:“我有一套房子要賣,但是銀行貸款沒有還清,有尾款。如果現在想賣,該怎么操作?”

    “沒有還清銀行貸款的房子,屬于抵押狀態,必須先到銀行辦理注銷抵押登記,買賣雙方才能繼續交易。而且貸款未結清的房子是不能變更產權的,買房人也就因此拿不到產權證,所以也就不能成功辦理過戶手續。”晉江家興房產負責人曾思程介紹。

    “在交易時,房屋仍然處于按揭狀態,已在銀行辦理抵押,要想交易,先要還清銀行貸款。解除抵押的過程,俗稱‘贖樓’。”晉江佳居房產負責人陳圣楷介紹,“贖樓”一般有這些方法:1.賣主自行結清尾款。房主可咨詢貸款銀行,申請提前還款,按揭買房等到貸款償還完畢之后,就可以出售了。不過,在實際的交易中,賣主自行結清尾款的情況較少。2.和買方協商,用首付款結清尾款。這是二手房交易中最常見、最方便的方式,適用于原房主貸款額度較低或所剩貸款數目不大的情況。通常情況下,買家愿意首付房產總成交額的30%至40%,賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清,然后撤銷房產的抵押登記,再進行下一步交易。3.找第三方借款。這種方式就是找金融公司借一筆錢,幫賣主把欠款結清,風險由擔保公司承擔。這種方式的好處在于速度較快,但“贖樓”利息也高。

    墊付“贖樓”款有何風險

    二手房交易看似簡單,但往往隱藏著多重風險。

    業內專家認為,“贖樓”直接錢款交易風險頗大,應當盡量避免。福建一脈律師事務所律師李耿佳介紹,“贖樓”涉及的風險很多,其中有兩種比較常見。一種是賣家有其他欠款未還,房產證被贖回后,其他債權人追索起訴到法院并要求法院查封凍結該房屋。另一種是買方為賣方贖回樓之后,賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人,導致買方遭受損失。

    “還有一種情況,碰到房價上漲的周期,贖樓后違反合同約定,也是潛藏的危險。”李耿佳介紹。

    “房子是大宗交易,有時涉及幾十萬甚至一百多萬元的金額,如果房款直接交付,風險很大。遇到類似的情況時,盡量讓賣方自行籌集現金贖樓。”李耿佳表示,另外,也可通過“資金監管”辦理錢款交接,這樣一來,過戶之后,房主才能拿到錢款。

    李耿佳提醒,如果購房者要支付墊資款,需要審慎考察,留意資金安全。中介方亦應當提前說明此類操作風險,并在資金流轉過程中盡最大的注意義務,切不可為了促成交易而掩蓋風險。

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