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    太原二手房“網上云簽約”對房產中介行業有何影響?

    2021-08-26 10:49:49    出處:山西晚報

    上周,杭州在全國推出二手房“網上直售”,一時間,關于“房產成交去中介化”的說法四起。8月18日,“杭州市二手房交易監管服務臺”正式上線“個人自主掛牌房源”功能,個人房東可以直接在臺發布自己的房源,購房者在注冊后即可直接和房東取得聯系,自行看房,洽商房價。整個操作完全不需要中介公司的第三方服務,而買房者也可以通過這種方式節省出數額不菲的中介服務費。

    在省城太原,二手房“網上云簽約”這一工作早已開展半年之久,早在今年1月末、2月初,太原就已實現了房東、買方網上零接觸、安全有保障的交易模式,這一模式方便了交易雙方。如今,這一交易方式運行如何?對省城的房產中介行業有何影響?買賣二手房業主該如何操作?山西晚報記者對此進行了探訪——

    A省城:

    “網上直售”24小時可辦

    省城市民王先生談到二手房交易網上云簽約時,感到受益良多。今年3月,王先生想購買一套位于太原市迎澤區的二手房,經各類房產中介登記后,看房的邀請絡繹不絕,卻因為各種原因遲遲未能成交。一次偶然的機會,王先生得知可以在太原房產管理局的官方微信公眾號上將房源掛牌,于是他做了一次嘗試。沒想到很快便看上了掛牌的一套房源。經過聯系,王先生和買主在線下見了面,但一切手續都可以在網上操作。

    王先生說,“為了確認房源的真實,可以先要求對方當面打開太原市房產管理局微信公眾號,房產在線里有一項內容是關于‘房產證明核驗’的,具體房屋所有權人姓名、房屋基本情況都一清二楚,對方無法造假。而對方也要求我核驗‘購房資格審核’,確定雙方都具備交易條件后,就可以在線簽約了。在線簽約的設置很人化,包括創建合同、草簽合同、待簽合同、已簽合同四項,如果在‘云簽約’中發現還有其他事項需要交易雙方討論商量,則可以保存后續簽。在簽完合同后,系統后臺會進行合同備案,備案過程可以自行查詢。買賣雙方的資金可以先存入資金監管賬戶,簽訂資金監管協議后,辦件進度也是隨時可以查詢的,既透明,又安全放心。”

    太原市房產局相關負責人介紹,太原市房產交易各項服務的“云簽約”,在微信上就可以操作。關注并進入“太原市房產管理局”后,“房產在線”欄目里有各種一站式免費辦結的業務按鈕。

    二手房交易流程大致分為五步,第一步是創建合同:進入創建合同界面,輸入掛牌編號,仔細查看內容,確認無問題后,點擊確定。第二步是身份確認:填寫買賣雙方信息,買受人信息需錄入其購房核驗編號并查詢,確認無誤后確定。第三步是合同擬訂:在合同內容修改界面,填選房屋基本情況和合同內容,確認無誤后點擊保存,合同創建成功,買方人手機自動收到短信提醒可進行合同簽約。第四步是合同簽署:買賣雙方點擊二手房的自主簽約,進入待簽合同,同意簽署合同相關告知后,再一次查看合同內容條款,確認無誤后,點擊左下方的手寫簽名,完成電子簽名。最后一步是人臉識別:簽名完成后,進入人臉識別認證環節,根據提示完成認證,即簽約成功。

    “云簽約”服務24小時開通,隨時可以辦理。提交材料后會顯示“待辦”狀態,由工作人員在后臺進行審核。工作時間提交,當日辦結;非工作時間提交,下個工作日辦結。因身份證號不符、結婚證信息不符、戶口不一致等造成備案不成功的,市民可依系統提示補全材料繼續提交。因非正常業務無法在網上辦理的,可前往大廳窗口辦理。

    B現狀:

    可省上萬元中介費

    “網上直售”的功能上線以來,受到了市民的好評。一位市民表示,賣方可以自主掛牌房源,不會有中介沒完沒了地打電話騷擾,在官方臺交易放心、可靠。二手房交易完全在房管部門搞定,能為老百姓節省很多成本,而且更可信、更有保障。

    太原市一位房產經紀人介紹說:當前太原市二手房中介費執行的費率約是1.8%2.5%。假如一套房總房價在100萬元,可以省下1.8萬元至2.5萬元的中介費。

    諸葛找房數據研究中心相關分析人士告訴山西晚報記者,全國多個城市“二手房網上直售”“二手房網上云簽約”的功能陸續上線,這是一個趨勢。一方面,官方臺的搭建為個人買賣房源提供了臺,一定程度上降低了對中介的依賴度,也有效促進了交易更快達成,同時上架房源需通過核驗,官方臺具有較高的可信度,提高了房源的真實;另一方面,省去交易雙方在房產中介機構方面的費用支出,有利于降低成本,一定程度上也有利于促進房價穩。其次,臺通過實名認證、智能分類等方式,有效保護個人信息不外泄,有利于保障買賣雙方的權益,同時有效打擊部分中介公司及人員泄露客戶信息等違規行為,進一步規范二手房交易流程,有利于促進二手房交易市場運行體系向更公的方向發展。

    整體來看,官方二手房交易臺的發布,一方面提高了二手房交易效率;另一方面加強了二手房市場的監管力度,有利于市場體系更規范更完善。另外,對中介體系也將起到一定的規范作用。

    C未來:

    去中介化成為可能?

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴山西晚報記者,從各個城市推出二手房網上直售臺來看,此類模式有去中介化的意味,或者說彌補了原有中介服務的一些弊端。

    根據數據統計,當前全國二手房交易中,約85%的交易是由中介機構完成的。房東和購房者自主交易的比例僅15%,因為沒有臺支持,交易風險很大。此次太原、杭州在全國率先搭建直售臺,具有創新的意義,也能夠提高直接交易的比例。房東和購房者在交易模式方面也增加了更多選擇。

    這兩年房地產中介的臺創新很多,最典型的就是以貝殼和易居房友在內的臺化模式。在這期間,政府部門牽頭而形成的臺也不斷成熟。

    嚴躍進表示,2020年5月河南永城“取締中介”的新聞受到大家的關注,其成立了永城房產信息中心,成為一個以政府為主導的房地產中介機構。而在此前的2017年12月,深圳市和騰訊推出了新型智慧租賃臺,也成為去中介的、政府主導的交易臺。此類創新都值得外界的關注。

    政府搭建臺并且明確直售模式,具有標桿意義。未來二手房交易中,傳統中介包攬全部交易的模式確實會改變。嚴躍進表示,此類模式對于中介機構是有一定的挑戰的,相關中介需要研究此類臺帶來的影響或沖擊。

    D專家:

    降低成本促進規范

    “網上直售”“網上云簽約”臺完全代替房產中介也不太可能。

    業內人士表示,賣方能夠自主網上掛牌只是多了一個房源展示渠道,可以在中介掛牌,也可以選擇在官方渠道掛牌。但這種交易僅限于交易情況簡單的使用,如遇復雜的情況時,仍由中介介入較為穩妥。例如,當前太原的房產中介滲透率在二手房交易中心達到七八成以上,且逐年提升,原因是交易復雜度上升,換房比例上升,房款、房貸情況復雜,一個交易涉及買家、賣家、銀行、擔保公司等,連環交易,錯綜復雜。如此看來,中介的作用不會被輕易替代。

    山西晚報記者了解到,在太原,一些熟悉房產交易的業主也會選擇自主賣房,不通過房產中介,有的業主甚至能全程一手操辦;也有的業主是在已找到買家簽合同后,擔心交易過程中發生意外,會私下請房產中介經紀人協助交易。二手房交易是一個比較復雜的流程,房產交易金額大,且尋找客戶也需要利用較多資源臺,大多業主為了省時省力,或為求得心安,寧愿支付中介費給臺而放棄自主交易。

    嚴躍進表示,由此看來,此舉對二手房市場和對樓市降溫發揮了有效作用。這是從政府層面對二手房市場價格的一種引導,通過個人自主掛牌房源,則可以更加客觀地反映出二手房市場的真實價格。以后隨著臺功能的開發和升級,逐漸完善相關需求,二手房市場會更加規范。從買賣雙方復雜的交易需求來看,存量房市場完全離開中介公司不太可能,但官網直售功能的開啟,可以降低不合理的或過高的中介費用,讓二手房交易更加合理公有效率。(記者 張磊)

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